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物权法精要与依据指引
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物权法精要与依据指引 版权信息
- ISBN：9787010064291
- 条形码：9787010064291 ; 978-7-01-006429-1
- 装帧：暂无
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：
物权法精要与依据指引 本书特色
法律专业人员高级助手书系
从书稿内容可以看出，这套丛书的编著者是从读者需要出发的，是花了大功夫的。尽管
在“精要题目”、“专家意见”、“依据指引”等方面还有不足之处，但这套全新体例的法律图
书，为法律专业人员快速查找相关资料提供了基本线索，确能起到参谋助手的作用。希望出
版者将这套丛书继续组织下去，并在以后不断修订、完善。
祛学是一门应用性很强的科学。法律专业的学生仅仅学习法学原理是不够的，他们在校
期间或走上工作岗位之后，必须尽快熟悉相关法律门类的裁判依据。从这个意义上说，这套
丛书是一套岗前培训的合适教材。
高宗泽 中华全国律师协会会长
我们在与国外律师交流时厂解到，他们常用的法律图书都是索引性质的，这种书通常没
有长篇大论，只是提出问题，并告诉使用者与该问题有关的资料或案例、依据从哪里可以找
到，这可能与国外信息技术发达有关。这套丛书所采用的专家提示与依据指引相结合的形式，
既借鉴了国外同类图书的编写方法，又考虑了中国读者的实际需要，值得向律师推荐。
这套丛书的很多作者我都认识。作为他们的学友、同行，我为他们在工作之余完成这样
一项繁重而有意义的事情感到高兴。
李萍 澳大利亚博雷.道森.华隆国际律师事务所中国地区负责人
精明的客尸在选择律帅代理某项法律事务之前，一般会先听取目标律师对该项法律事务
的初步意见，以决定是否聘请该律师。这对律师来说是一个考验，要想争取到这项业务，必
须在短时间内做好案头准备。 “法律专业人员高级助手书系”能为律师提供这种帮助。
物权法精要与依据指引 节选
出司法实践中应注意的问题。
“依据指引”部分则是将题目所涉及到的具体法律依据尽可能全面
地列示出来。我国的法律依据是多层次的，有全国人民代表大会及其常
委会制定的法律，也有国务院及其各部门通过的行政法规、部门规章及
规范性文件，还有*高人民法院、*高人民检察院发布的司法解释。在
以上依据中，法律的效力级别当然*高，但有些法律规定比较原则，对
实践中碰到的许多具体问题的理解和处理，还需要以行政部门和司法部
门发布的相关依据作补充，因此， “依据指引”部分将上述全部依据的
名称、发布时间、发布部门一一予以明确，并附以精要题目所适用的具
体条文内容(个别题目较大，需要援引依据全文或依据本身属不常用的专
业问题，为节省篇幅，我们仅注明了依据名称、发布时间、发布部门，
具体条文内容予以省略，读者可在后面的具体题目中或其他法律汇编中
查找)。
有了“精要”题目的清晰脉络，有了专家法理上的权威意见，再附
以详细、具体的法律依据，形成了书系中各法律门类的完整体例。我们
相信，这种法律图书的创新体例，能够在很大程度上满足法律专业人员
的实际需要，并将成为他们方便实用的参谋助手。
需要说明的是，由于本书系涉及的法律门类众多，编写工作量大，
参与编写的作者有的来自司法实践部门，有的来自教学、科研部门，分
属不同行业和专业，尽管我们力求做到编写体例上的统一，但在语言风
格、表述方式等方面，不同图书还存在明显差别。另外，书系使用资料
的截止时间为2004年11月。对以上方面存在的问题，希望专家和从事法
律实践工作的读者为我们及时提供宝贵意见，以便需再版时一并修订、
补正。
第六章业主的建筑物区分所有权
建筑物区分所有权·建筑区划内的道路绿地物业服务用房的归属·建筑区划内
车位车库的归属 ·业主大会及业主委员会·建筑物及其附属设施的维修基金
·物业管理-管理规约 第六章 业主的建筑物区分所有算
现为权利人在行使其作为专有权人、共有
权人和管理团体成员时形成的权利义务关
系，而这三种权利义务关系经常是相互交
织的。
3．权利客体具有多样性和一体性结合
的特征。就多样性而言，建筑物区分所有
权的客体既包括建筑物的专有部分，也包
括共有部分，较之一般所有权客体的单一
性呈现其权利客体的独特之处；从另一角
度看，由于区分建筑物在整体上是一个闭
合的物体，其共有部分和专有部分相互连
接，使各个区分所有权人形成不可分割的
团体关系，其成员对整个建筑物具有不可
让与不可抛弃的权利和义务。
4．专有权具有主导性。在建筑物区分
所有权结构中，区分所有人的专有权、共
有权和成员权，虽然具有相对独立性，但
在各项权利的相互关系上专有权是居于主
导地位的，它表现为取得了专有权，同时
也就取得了对建筑物的共有权和成员权。
专有权标的物的大小或价值决定了区分所
有人共有持分的比例和成员权的权利义务
的分担，并且专有权变动的效力及于共有
权和成员权，处分专有权，同时也就处分
了共有权和成员权。
5．权利登记公示性。这一点与传统不
动产所有权取得、变更和消灭的法律规定
相符，并且其登记内容应更为详尽，对各
区分建筑物所有人专有部分，如楼宇的空
间位置、面积，与四周的邻接点，以及对
共有部分如地基、楼梯、走廊、屋顶、外
墙体等内容都应详作登记，通过登记公示
程序以确定区分建筑物所有权人的权利范
围。
业主的建筑物区分所有权具体内容包
括三方面：
1．业主对专有部分的权利义务。业主
的专有权是区分所有人对其专有部分享有
占有、使用、收益和处分的权利。专有权
的性质，通说认为是一种空间所有权，即
指区分所有人对专属自己的、由建筑材料
组成的、在构造上和使用上具有独立性的
封闭建筑空间所享有的所有权。区分所有
权人的专有权利与一般所有权并无本质性
差别。区分所有权的义务主要有：一是按
照专有部分的本来用途使用专有部分的义
务，区分所有人的使用行为如有不当，其
他区分所有人有权加以制止。例如物权法
规定，不得随意将住宅改变为经营用房。
二是对专有部分的维修和必要改良，必须
承担维护建筑物的安全和外观的义务。三
是相互容忍的义务，区分所有人为了使用、
修缮、改良其专有部分而必须使用其他区
分所有人的专有部分或不属于自己所有的
共有部分时，其他区分所有人负有容忍的
义务。
2．业主对共有部分的权利义务。业主
共有权也称“共用部分持分权”，是指建
筑物区分所有人依照法律或管理规约的规
定，对区分所有建筑物的共用部分所享有
的占有、使用和收益的权利。其权利主要
体现在：一是使用权，是指共有权人有使
用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权
利。但共有权人在行使使用权时受到法律
或规约的限制，即要按照共有部分本来的
用途或规约规定的用途使用共有部分；二
是收益权，是指共有所有权人可依规约或
其共有持分，取得因共用部分所生利益的
权利；三是共有部分的单纯的修缮改良权，
是指各共有人基于居住或其他用途的需要，
有权对共有部分为单纯的修缮与改良，单
纯的修缮改良，是不影响或损及建筑物共
用部分的固有性质的修缮改良行为。至于
就共用部分为变更的修缮改良，则为法律
所禁止。区分所有人作为共有人的义务主
要有：一是按共有部分本来的用途使用共
有部分的义务，所谓本来用途，又称“固
有用途”，指必须依共有部分之种类、位置、构造、性质或依规约规定的共用部分
的目的或用途使用共用部分；对某些非按
其本来用途使用共用部分，但无损于建筑
物的保存和不违反区分所有人共同利益的，
则应允许。二是分担共同费用和负担的义
务。关于共同费用和负担的分担原则，一
般是按区分所有人就共用部分所占共有持
分的比例确定。
3．业主的成员权。业主的成员权是指
建筑物区分所有人基于建筑物的构造、权
利归属及使用上的密切关系而形成的作为
建筑物管理团体的一个成员所享有的权利
和承担的义务。它是基于区分所有人之间
的共同关系而产生的一种权利，这种共同
关系因建筑物的存在而存在，因此，区分
所有人的成员权具有永续性。区分所有人
作为管理团体的成员享有如下权利：一是
表决权，是指区分所有人参加建筑物管理
团体的集会，对大会讨论的事项所享有的
投票表决权；二是参与订立规约权，即区
分所有人参加管理团体集合，参与订立规
约的权利；三是选举和解任管理者的权利，
即区分所有人作为管理团体的一员，有权
选举管理人和解任管理人；四是请求权及
公共利益的应得份额所享有的请求权，其
内容主要包括：请求召集集会、请求正当
管理共同关系事务、请求收取共用部分应
得的利益、请求停止违反共同利益的行为
等。业主作为成员权人的义务主要有：执
行区分所有人管理团体集体作出的决议的
义务，这是区分所有人的一项基本义务；
遵守管理规约的义务；服从管理人管理的
义务；支付共同费用的义务。
共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有
占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利
不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合
法权益。
第七十六条-F歹,I事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管
理规约：
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会
成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管
理人：
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维
修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大
事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当
经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主
且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款
其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半
数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【建筑区划内的道路绿地
物业服务用房的归属】
物权法对于建筑区划内的道路、绿地
和其他公共场所、公用设施及物业用房的
归属作了规定。这些规定是有关共有物业
的内容。所谓共有物业，是指建筑物专有
部分及专有部分附属物以外的，应由业主
共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。
建筑物共有物业形成的客观原因是共有物
业为住宅的必要配套设施，是业主实现对
住宅居住不可缺少的条件，其介于业主的
专有部分及其附属物之间，一般不能独立
成为各业主的专有部分及其附属物，与建
筑物的整体构建和使用分不开，其建设费
用一般也已分摊进人住房销售价格。
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