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物业管理实操指南:热点问题与典型案例 版权信息
- ISBN：9787521626377
- 条形码：9787521626377 ; 978-7-5216-2637-7
- 装帧：一般轻型纸
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>
物业管理实操指南:热点问题与典型案例 本书特色
聚焦物业管理100个热点问题 精选29个物业纠纷典型案例
物业管理实操指南:热点问题与典型案例 内容简介
本书是专业的物业管理与服务律师团队为物业服务人员（包括管理层与一线工作人员）所撰写的实务操作指南。书中包含前期物业管理，业主、业主大会、业主委员会，物业管理费，业主或物业使用人财产、人身安全，人力资源管理，停车场管理，公共收益管理，公共区域及共用设施设备管理，企业法人管理，专项维修资管理十个部分，覆盖了物业服务者日常工作中涉及的方方面面。本书主要通过热点问题解答与典型案例分析的方式，向读者答疑解惑，使读者能够对物业管理中各方面、各环节遇到的问题应如何理解与看待、该如何处理、该如何预先安排以防范风险，有较为明确的了解。实务专家角度的解答与实务点拨，对物业管理者处理好日常工作有很好的指引作用。
物业管理实操指南:热点问题与典型案例 目录
**章 前期物业管理
一?? 热点问题 3
1业主能否以其并非前期物业服务合同当事人为由, 拒交物业服务费? 3
2在住宅项目中, 未经招投标而订立的前期物业服务合同是否有效? 4
3在物业移交业主之后, 建设单位是否有权自行解除前期物业服务合同? 6
4前期物业管理合同是否需要备案? 不备案后果如何? 7
5前期物业服务合同何时终止? 8
6前期物业服务合同的有效期限条款如何设计? 9
7社区居委会与物业公司签订的 《物业服务合同》 是否有效? 10
二?? 典型案例 12
案例 1: 前期物业服务合同的优先效力 12
———肖某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案
案例 2: 物业交付后, 业主委员会成立前, 开发商能否选聘新的前期物业公司 18
———吴某?? 林某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案
案例 3: 未征得法定比例和数量的业主同意签订的物业服务合同是否有效 25
———程某与 A 业主委员会?? B 物业公司确认合同无效纠纷案
案例 4: 一个物业管理区域只能有一个物业服务主体 33
———A 物业公司与易某物业服务合同纠纷案
第二章 业主?? 业主大会?? 业主委员会
一?? 热点问题 41
8物业管理区域如何划定? 41
9业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员? 42
10夫妻共有某专有部分, 一方行使表决权后, 另一方
可否以未经其同意为由主张该表决权的行使无效? 42
11业主委员会提起民事诉讼是否必须取得法定人数和比例的业主的同意? 43
12单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同? 45
13单个业主能否诉请撤销筹备组公布的业委会选举候选人名单? 46
14业主委员会是否可以要求物业公司提供办公用房? 47
15议事规则生效后能否适用于首次业主大会其他事项的表决? 48
16业主委员会到期换届时是否必须要对议事规则?? 管理规约重新表决? 49
17业主委员会到期换届时是否需要重新成立业主大会? 50
18业主委员会解聘前期物业服务公司须经哪些程序? 50
19未经备案的业主委员会能否提起行政诉讼? 51
20是否可以限制未交物业服务费的业主行使共同管理权? 52
21物业公司能否起诉确认业主大会作出的有关选聘新物业公司决议无效? 53
二?? 典型案例 55
案例 1: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权 55
———梁某诉 A 物业公司物业服务合同纠纷案
案例 2: 业主侵犯物业公司名誉权如何认定 60
———雷某与 A 物业公司名誉权纠纷案
案例 3: 物业公司起诉支付物业管理费, 业主能否反诉物业公司侵权 66
———夏某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案
第三章 物业管理费
一?? 热点问题 75
22包干制与酬金制有何区别? 75
23房屋被转让后, 物业公司能否向买受人主张前业主欠交的物业服务费? 76
24物业公司能否以未交物业服务费为由取消业主门禁卡的权限? 77
25业主能否以房屋质量有问题为由拒交物业服务费? 78
26物业服务费何时起算? 79
27物业服务存在质量瑕疵, 是否必然导致调整物业服务费? 80
28物业服务收费标准未经行政备案, 物业公司是否可以向业主收费? 81
29业主能否以物业公司未拆除违法建设为由拒交物业服务费? 81
二?? 典型案例 83
案例 1: 物业公司与未依法成立的业委会签订的物业服务合同无效, 业主是否应当支付物业服务费 83
———白某与 A 物业管理公司合同纠纷案
案例 2: 未完整收回物业管理权能否收取物业管理费 89
———A 业委会与 B 商业公司?? C 物业公司合同纠纷案
第五章 人力资源管理
一?? 热点问题 165
41物业公司如何制定并告知员工录用条件? 165
42物业公司如何降低在项目之间调动员工的法律风险? 166
43物业公司如何避免支付加班费的纠纷? 167
44物业公司超过法定期限未与员工签订劳动合同的,如何处理? 169
45在哪些情形下, 物业公司可以合法解除劳动合同? 169
第七章 公共收益管理
一?? 热点问题 217
61小区的公共部分有哪些? 公共部分的收益一般表现为哪些形式? 217
62公共收益的权属归谁? 218
63公共收益应当如何使用? 219
64在公共收益的管理方面, 物业公司应当履行哪些法定义务? 219
65单个业主能否因公共收益相关问题向法院提起诉讼? 220
66物业公司能否将收取的小区广告收益冲抵业主欠缴的物业管理费? 221
67主张公共收益返还的诉讼时效何时开始起算? 222
68业主如何设计公共收益追索纠纷的诉求? 223
69物业公司如何应对公共收益追诉纠纷? 224
70前期物业合同中能否约定公共收益由开发商和物业公司共享? 225
二?? 典型案例 226
案例 1: 物业公司能否分配小区公共收益 226
———A 业主委员会诉 B 物业公司物业管理纠纷案
案例 2: 物业公司和业主如何应对公共收益追索纠纷 232
———A 业委会与 B 物业公司物业服务合同纠纷案
案例 3: 业委会主任签字的效力 236
———A 业委会诉 B 物业公司公共收益纠纷案
案例 4: 电梯维修费用能否在小区公共收益中予以抵扣 239
———A 业主委员会与 B 物业公司物权保护纠纷案
案例 5: 如何认定公共收益诉讼时效的起算 246
———A 业主委员会与 B 物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷案
第八章 公共区域及共用设施设备管理
一?? 热点问题 255
71架空层是否属于小区的公共区域? 255
72开发商能否通过在房屋买卖合同中约定部分公共区域所有权归属? 256
73如何划分开发商?? 物业公司?? 业主对公共区域?? 共用设施的维修责任? 257
74物业公司对公共区域?? 共用设施的维修养护义务应达到什么程度? 257
75供水?? 供电?? 供气?? 供热等专业设备发生故障致人损害的, 物业公司是否应承担责任? 258
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物业管理实操指南:热点问题与典型案例 节选
9 业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员? 对于成为筹备组成员的资格条件, 《业主大会和业主委员会指导规则》 并未作出规定, 省级地方性法规如 《广东省物业管理条例》 《北京市物业管理条例》 《上海市住宅物业管理规定》 等也并未作出规定?? 由此可见, 目前并无法律规定业主欠缴物业服务费不能成为筹备组成员, 不能单以业主未缴费而否认业主成为筹备组成员的资格?? 但需要特别说明的是, 虽然目前法律法规并未禁止欠缴物业服务费的业主不能成为筹备组成员, 但是 《广东省物业管理条例》 《北京市物业管理条例》 《深圳经济特区物业管理条例》 等地方性法规均规定欠缴物业服务费的业主不能成为业主委员会委员?? 12 单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同? 《民法典》 第 280 条第 2 款规定, 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销?? 如单个业主认为业主委员会作出的有关聘请物业服务合同的决定, 未经业主大会授权讨论?? 表决通过, 已侵害其合法权益的, 则依据上述法律规定, 可诉请撤销该决定?? 需要特别说明的是, 上述撤销权的行使只能及于业主大会或业主委员会所作出的决定本身, 并不能及于业主大会或业主委员从事的其他民事行为?? 就业主委员会与物业公司订立的物业服务合同而言, 乃是业主委员会作为全体业主的代表, 与物业管理公司签订的物业服务合同, 物业服务合同的双方为代表全体业主的业主委员会与物业管理公司, 这纯属业主委员会的其他民事行为, 不属于单个业主可撤销的范围?? 此外, 根据 《民法典》 的相关规定, 提起撤销之诉的为 “合同一方当事人”, 而单个业主明显并非合同一方当事人, 即单个业主并非物业服务合同的直接当事人, 依法也不能对该合同行使撤销权?? 案例 1: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权? ———梁某诉 A 物业公司物业服务合同纠纷案 实务要点 涉及全体业主共同利益的事项, 理论上一般应由业主委员会代表业主作为原告进行诉讼?? 但所诉请的共同利益事项并未关乎业主共同利益的处分, 仅是了解相关信息, 行使相应的业主知情权, 则无须由业主委员会提起诉讼, 有直接利害关系的业主也可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼?? 案情简介 某小区业主委员会与 A 物业公司签订了物业服务合同?? 该小区有个对外收费的露天停车场, 小区公共广场又出租给外人经营??梁某是该小区的业主, 其认为业主委员会和 A 物业公司恶意串通, 排除业主知情权和管理权, 于是诉至法院, 请求判令 A 物业公司向其提供并公示小区共有部分的使用和收益情况?? 建筑区划内规划用于停放汽车的车位?? 车库的处分情况?? A 物业公司称, 梁某作为原告的主体不适格, 因为要求提供公共收益情况的事项属于应当由全体业主共同决定的事项, 不能由梁某单独以个人名义提起诉讼?? 争议焦点 本案的争议焦点在于: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权的行使? 法院判决 法院认为, 根据 《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》 (现已失效) 第 2 条的规定,涉及全体业主共同利益的事项, 由业主委员会作为原告进行诉讼??未成立业主委员会的, 有利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼?? 涉案小区至今尚未成立业主委员会?? 本案梁某提出的诉讼请求均与其存在利害关系, 故可以个人名义起诉?? 专家解读 本案中可以探讨两个法律问题, 一是业主能否以个人的名义起诉涉及全体业主共同利益的事项? 二是业主对公共收益知情权的范围是什么? 1 业主个人能否以个人的名义起诉涉及全体业主共同利益的事项 根据 《民法典》 及相关法律的规定, 小区公共部分的收益情况确实属于涉及全体业主共同利益的事项, 而追索小区公共部分的收益也确实属于应当经过全体业主共同决策的事项?? 但在追索公共收益之前的知情权, 是否也需要全体业主共同决策才能行使呢? 笔者认为是不需要的?? 《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第 13 条规定: “业主请求公布?? 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的, 人民法院应予支持: (一) 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集?? 使用情况; (二) 管理规约??业主大会议事规则, 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录; (三) 物业服务合同?? 共有部分的使用和收益情况; (四) 建筑区划内规划用于停放汽车的车位?? 车库的处分情况; (五) 其他应当向业主公开的情况和资料??” 根据前述规定可见, 请求行使知情权的适格主体并未限制在全体业主或者业主委员会, 而是 “业主”, 也就意味着业主个人也可以以个人的名义向物业公司?? 业主委员会等主体主张知情权, 而无须经过全体业主共同决策的程序?? 2 业主关于公共收益知情权的范围是什么 《*高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第 13 条原则性地规定了业主知情权的范围, 《民法典》 则进一步明确了物业服务人应当定期将服务的事项?? 负责人员?? 质量要求?? 收费项目?? 收费标准?? 履行情况,以及维修资金使用情况?? 业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会?? 业主委员会报告?? 但实操中,公共收益是业主*为关注的利益, 因此对于公共收益, 业主的知情权所指向的对象会更加细致一些?? 结合实际情况, 关于公共收益, 业主可以主张物业公司公开的信息为物业公司服务期限内有关小区公共服务事项的各类合同?? 物业服务费用收支?? 停车场?? 电梯?? 广场门店?? 小区公共场所等公共部分的租金?? 广告费?? 使用费等公共收益使用情况及账目 (包括财务收支账目明细?? 收支凭证等具体资料) 等?? 而如何查阅, 一般司法审判实践中, 法院会判令物业公司在限期内提供前述书面资料给业主, 业主可以通过复印或者拍照的方式进行查阅?? 法条链接 《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定: (一) 制定和修改业主大会议事规则; (二) 制定和修改管理规约; (三) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五) 使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六) 筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七) 改建?? 重建建筑物及其附属设施; (八) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项?? 业主共同决定事项, 应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决?? 决定前款第六项至第八项规定的事项, 应当经参与表决专有部分面积四分之三 以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意?? 决定前款其他事项, 应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意?? 第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项?? 负责人员?? 质量要求?? 收费项目?? 收费标准?? 履行情况, 以及维修资金使用情况?? 业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业 主公开并向业主大会?? 业主委员会报告?? 《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主?? 业主在物业管理活动中, 享有下列权利: (一) 按照物业服务合同的约定, 接受物业服务企业提供的 服务; (二) 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提 出建议; (三) 提出制定和修改管理规约?? 业主大会议事规则的建议; (四) 参加业主大会会议, 行使投票权; (五) 选举业主委员会成员, 并享有被选举权; (六) 监督业主委员会的工作; (七) 监督物业服务企业履行物业服务合同; (八) 对物业共用部位?? 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九) 监督物业共用部位?? 共用设施设备专项维修资金 (以下简称专项维修资金) 的管理和使用; (十) 法律?? 法规规定的其他权利??
物业管理实操指南:热点问题与典型案例 作者简介
向春兰，广东胜伦律师事务所合伙人、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、广东省律师协会物业管理法律专业委员会委员、广东省佛山市南海区物业管理行业协会公共资源经营专业委员会顾问。 向春兰律师毕业于西南政法大学，长期为多家物业服务企业、政府机构部门、物业管理行业协会提供法律服务。 肖挺俊，广东胜伦律师事务所合伙人、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、广东省律师协会建设工程法律专业委员会委员、广东省佛山市南海区物业管理行业协会公共资源经营专业委员会顾问。曾获得广东省律协优秀委员、广州市律协业务成果奖、广州市律协理论成果奖等奖项。 自执业以来，肖挺俊律师在物业管理、建设工程、房地产开发、合同法等方面处理过多起诉讼与非诉案件。执业之余在专业杂志《现代物业》等发表多篇文章。
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