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(精)房地产的解释 版权信息
- ISBN：9787545914337
- 条形码：9787545914337 ; 978-7-5459-1433-7
- 装帧：精裝本
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>>
(精)房地产的解释 本书特色
真实推动中国房价上涨的因素有哪些，这些因素的合力比过去更大吗？
社会老龄化真的会导致房价下跌吗？
交通、医疗、教育的资源困境如何破解？
房地产不仅仅是买房，更是关系我们日常生活、就业发展和国计民生的重要经济组成。著名学者、微博红人董藩教授凝聚10余年观察研究，围绕6大专题，抽丝剥茧，从房地产行业的起伏透视中国经济前后二十年的发展，让读者看懂房市，看懂经济，看懂机会。
(精)房地产的解释 内容简介
房地产不仅仅是房价和住房，更是关系国家经济发展、百姓生活和工作的重要经济组成。了解房地产行业的规律与发展，是看懂国家经济、把握自身发展的关键。
"中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"北京师范大学董藩教授10余年观察研究，为大众读者带来这本房地产经济学著作。《房地产的解释》汇集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中国房地产市场现状的分析、对中国房价成因及现存问题的解读，以及中国房地产业未来发展趋势分析。此外，本书从国民财富观出发，剖析房地产作为国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，对我国经济的影响作用，帮助读者和相关从业人士更好地理解我国房地产未来走向。
(精)房地产的解释(精)房地产的解释 前言
用铅笔作水彩画
多年前曾听一位朋友讲起，美国社会的政治环境与中国的*大不同不在于政体、所有制结构，而在于普通民众的想法。尽管经常对其他国家的政治环境指手画脚，但美国实际上才是世界上“精英治国”的愚民政治运作*为成功的国家，占社会人口约10%的精英阶层控制着全国80%以上的社会资源，以他们出类拔萃的头脑维持国家机器的运转。而普通老百姓的任务，则是用选票把这些人送进国会。多数民众并不关心政治，也懒得关心，他们只是机械式地作为“理性经济人”将选票投给提出*诱人的福利条件和宣传口号的那帮“聪明鬼”。从经济学的意义上讲，这种政治形态发挥了人力资本的比较优势——把*适合的人安排在*适合的岗位上，从而提高了整个行政系统的运转效率，也降低了过程中的交易成本。而在中国，1000个中国人心中就有1000套治国方略，从企业白领到出租车司机，从游商小贩到在校学生，你几乎随便挑出一个来都能把中国的社会问题分析得头头是道，而谈及治理对策则更是滔滔不绝。
其实，做学者*痛苦的莫过于自己提出的理论和观点无人能懂，而等到问题爆发后才被世人重新审视。就像曾经成功预测次贷危机的纽约大学经济学教授鲁里埃尔·鲁比尼所说：“我在2007年就警告过银行业，可是大家都被繁荣冲昏了头脑，那时我就知道，该来的迟早会来。”
再回到我写作本书的目的。实际上，催动我下笔的，只是我的良知与倔强，同时也有作为老师的那种已沁入骨髓的传道、解惑的欲望。和许多商业性很强的畅销书作者相比，我的身份是高校教师，没有曲折精彩的花边新闻，更没有显赫的背景，既从未指望靠写书挣钱，也不关心能借此提高多少知名度。换句话说，我所书所想的是我对一些经济问题的思考和预测，如果读者不认同，也不会对读者的生活带来什么实质性的影响，这是我想着重强调的。就拿我所擅长的房地产领域研究来说，中国每年房子成交额达几万亿元，如果说房价是我们一两个学者靠一张嘴就能炒起来的，那可真是抬举我们了。
还是那句话，真理不辩不明，我想做并且能做的，仅是给大家展示一些真相，启发大家思考和讨论。有些问题该提但别人不提，那么我还是要提出来。因为我坚信：不做比做错更可恶，这个社会还是需要一些人站出来说真话的。就像2008年房地产市场低谷期，我在不同场合劝人赶紧买房子，而一些人却持房价崩盘、腰斩的观点。我只是基于自己的市场经验和经济数据做出了预测，那些听我的话的人可以说受了大益。讽刺的是，劝阻人们买房的家伙们倒被奉为“人民的经济学家”，着实令人啼笑皆非。
抛开社会上对其他领域学者言论的无端指责不提，仅就我个人研究的领域来看，造成许多业内人士不敢说、不想说、不能说真话的根本原因在于财富观的分歧。这个分歧大致包含三个方面，原谅我此处用大白话来概括：一是“没钱的人”认为“有钱的人”站着说话不腰疼；二是“没钱的人”认为“有钱的人”在维护自己的利益；三是“有钱的人”告诉“没钱的人”怎么赚钱、鼓励他们赚钱反而被认为是露骨的炫耀。于是，“没钱的人”与“有钱的人”彻底对立起来，实际上谁也不知道“没钱的人”与“有钱的人”如何界定。在我接触过的人中，绝大多数会认为自己是“没钱的人”，但是对“有钱的人”的反感却在社会生根发芽并不断蔓延。
其实，站在一个公允的角度看，上述这种对立根本就没有必要。可笑的是，没有几个人认为自己有钱，大家都在向“更有钱”的目标迈进。于是，大家也都在向着自己反感的人努力迈进。那么，明知道这样是荒谬可笑的，为什么还要生这份儿闲气？换个角度看看，就算解决不了眼前的困难，那么令自己平和一些，也是难能可贵的，这就是我谈财富观教育问题的出发点。
摆正了这样的目标后，下面就是写作的问题了。当初出版社找到我，希望我能够以轻松、简单的形式谈谈对一些问题的看法，既需要让读者看得懂，把道理说明白，也不能以一般水平搪塞读者。这着实令我头疼了一阵。因为可读性和学术性往往是成反比的。对于读者而言，用数据、事实和经济学理论去论证一个观点，一定不如开门见山地用通俗易懂的话告诉别人“我是怎么想的”效果好。习惯了论文专著的条条框框，说多了繁复晦奥的业内行话，用直白的语言描述严肃的问题于我几乎是用铅笔创作水彩画，着实不是我的专长。好在喜欢直言，痛恨模棱两可、拐弯儿抹角的我，近年来在让许多娱乐大众的媒体过足了瘾的同时，也更能心平气和地阐述我热爱并且尊重的研究领域的严肃问题，鼓励大家多多创造财富。
响鼓无需重槌，大道理讲多了就空了，小道理绕多了就瞎了，宣传理论观点如果需要大段的推论就黄了。与其挣扎于避免不必要的争执和探讨严肃问题的两难选择之间，不如就把本书的写作当作一次发牢骚、说看法、谈心得的过程。和多数文章开篇大谈特谈奉献、信念、梦想不同，我想反其道而行之，先从*入世、*基础和人类*浅层次对于物质的需求谈起，不涉及什么“主义”和“信仰”，慢慢地分享自己的体会。
用铅笔画的水彩画，读者只需品析它的线条框架，无须在色彩、血肉上过分较真儿。我已经告诉你这是铅笔画的，想一想就得了，于我也就够了。
(精)房地产的解释 目录
前言 用铅笔作水彩画//001
**章 也谈国民的财富观教育
我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己一定能帮读者解决问题。有些问题，“总理”和“总经理”说了都不算，读者自己想通才是王道。
作为添头的开头//003
财富观决定了一个社会的发展轨迹//006
财富观影响着人一生的命运//008
且看我们国家的财富观念//014
国民财富观教育的缺失与偏颇//017
财富观教育之我见//021
应将鼓励学生致富摆在教育的台面上//022
高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费//025
健康财富观的几个重要方面//027
第二章 北京房价能否涨到80万元/平方米
——谈谈中国房价持续上涨的逻辑
全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。
由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。
随口而出的数据并非信口雌黄的结论//031
涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅//032
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大//035
保持未来的高增长局面主要靠货币推动//042
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成//044
北京注定是房地产市场中的一个特例//046
附录1 房价会80万元每平方米吗//048
第三章 “城市病”的治理药方
所谓就地城市化是指区域经济发展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由**产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。
“北漂”的伤痛//053
什么是“城市病”//056
大城市为什么会出现“城市病”//058
“城市病”的治理药方//064
地铁如何才能不再拥挤//065
北京城市交通规划的问题何在//069
看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流//071
以教育资源的合理分配疏导人口//075
解决教育的“城市病”需要对症下药//078
发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖//079
拉美国家的“城市病”应引以为戒//083
调控：有形的“政府之手”还是无形的“市场之手”//088
附录2 地铁票价该怎么涨//091
第四章 为啥有些行业超有钱
——金融、地产业及政府平台背后的货币运行
现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的“大水”，通过金融的“河道”，大部分涌入了地产业与政府平台这两大“容器”。
为什么地产业容纳了*多货币//099
货币、信用货币与货币运行//101
金融与货币创造//103
地产业与融资//105
政府平台与政府负债//106
所谓的“高富帅”行业//108
信用货币的创造//110
货币政策目标的“不可能三角”//111
货币与产业的关系//113
“高富帅”行业的生产要素与企业家精神//114
中国货币供应量//116
中国社会融资总规模//118
中国货币的三大来源//121
货币增长快于经济增长不一定就是货币超发//123
超发货币可能引起的通货膨胀问题//126
超发货币、经济增长与充分就业//127
附录3 津巴布韦的恶性通胀//130
第五章 房地产投资与政府负债
政府举债的风险体现在债权人往往高估政府的偿还能力，政府往往对利率等成本不敏感，政府为偿还债务经常“借新还旧”，政府可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。
地产业的规模究竟有多大//135
房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）//137
政府平台与政府举债//138
政府性债务吸纳了多少货币//139
货币通过金融业进入地产业和政府平台//143
非银金融业的非标资产//146
“后4万亿时代”来临//148
附录4 因债务危机而破产的底特律//152
第六章 改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势
中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的三大主要力量。
房地产增量市场的“三驾马车”//157
改善类住房需求的“前世今生”//162
改善类住房需求的影响因素//165
改善类住房需求的现状与樊篱//168
改善类住房需求释放的限制性政策沿革//170
改善类产品将迎来更大发展空间//179
受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑//182
改善类住房市场需求逐年增加//185
资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显//186
改善类住房市场政策已有所松动//189
关键政策仍有待进一步放宽//194
促进改善类住房需求的有序释放//196
推动改善类住房的有效供给//199
第七章 土地财政：从哪来，到哪去
从客观上来看，土地财政增加了地方政府财力，使得地方政府有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公共产品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。
何为土地财政//205
土地财政源起何故//206
地方债务与土地财政难舍难分//210
土地财政并非中国专利//222
“卖地财政”蕴含巨大风险//225
中国可以效仿国外征收物业税吗//228
隐藏在卖地财政冰山下的问题本质//237
**章 也谈国民的财富观教育
我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己一定能帮读者解决问题。有些问题，“总理”和“总经理”说了都不算，读者自己想通才是王道。
作为添头的开头//003
财富观决定了一个社会的发展轨迹//006
财富观影响着人一生的命运//008
且看我们国家的财富观念//014
国民财富观教育的缺失与偏颇//017
财富观教育之我见//021
应将鼓励学生致富摆在教育的台面上//022
高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费//025
健康财富观的几个重要方面//027
第二章 北京房价能否涨到80万元/平方米
——谈谈中国房价持续上涨的逻辑
全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。
由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。
随口而出的数据并非信口雌黄的结论//031
涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅//032
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大//035
保持未来的高增长局面主要靠货币推动//042
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成//044
北京注定是房地产市场中的一个特例//046
附录1 房价会80万元每平方米吗//048
第三章 “城市病”的治理药方
所谓就地城市化是指区域经济发展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由**产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。
“北漂”的伤痛//053
什么是“城市病”//056
大城市为什么会出现“城市病”//058
“城市病”的治理药方//064
地铁如何才能不再拥挤//065
北京城市交通规划的问题何在//069
看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流//071
以教育资源的合理分配疏导人口//075
解决教育的“城市病”需要对症下药//078
发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖//079
拉美国家的“城市病”应引以为戒//083
调控：有形的“政府之手”还是无形的“市场之手”//088
附录2 地铁票价该怎么涨//091
第四章 为啥有些行业超有钱
——金融、地产业及政府平台背后的货币运行
现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的“大水”，通过金融的“河道”，大部分涌入了地产业与政府平台这两大“容器”。
为什么地产业容纳了*多货币//099
货币、信用货币与货币运行//101
金融与货币创造//103
地产业与融资//105
政府平台与政府负债//106
所谓的“高富帅”行业//108
信用货币的创造//110
货币政策目标的“不可能三角”//111
货币与产业的关系//113
“高富帅”行业的生产要素与企业家精神//114
中国货币供应量//116
中国社会融资总规模//118
中国货币的三大来源//121
货币增长快于经济增长不一定就是货币超发//123
超发货币可能引起的通货膨胀问题//126
超发货币、经济增长与充分就业//127
附录3 津巴布韦的恶性通胀//130
第五章 房地产投资与政府负债
政府举债的风险体现在债权人往往高估政府的偿还能力，政府往往对利率等成本不敏感，政府为偿还债务经常“借新还旧”，政府可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。
地产业的规模究竟有多大//135
房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）//137
政府平台与政府举债//138
政府性债务吸纳了多少货币//139
货币通过金融业进入地产业和政府平台//143
非银金融业的非标资产//146
“后4万亿时代”来临//148
附录4 因债务危机而破产的底特律//152
第六章 改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势
中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的三大主要力量。
房地产增量市场的“三驾马车”//157
改善类住房需求的“前世今生”//162
改善类住房需求的影响因素//165
改善类住房需求的现状与樊篱//168
改善类住房需求释放的限制性政策沿革//170
改善类产品将迎来更大发展空间//179
受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑//182
改善类住房市场需求逐年增加//185
资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显//186
改善类住房市场政策已有所松动//189
关键政策仍有待进一步放宽//194
促进改善类住房需求的有序释放//196
推动改善类住房的有效供给//199
第七章 土地财政：从哪来，到哪去
从客观上来看，土地财政增加了地方政府财力，使得地方政府有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公共产品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。
何为土地财政//205
土地财政源起何故//206
地方债务与土地财政难舍难分//210
土地财政并非中国专利//222
“卖地财政”蕴含巨大风险//225
中国可以效仿国外征收物业税吗//228
隐藏在卖地财政冰山下的问题本质//237
展开全部
(精)房地产的解释 节选
地铁如何才能不再拥挤
2008年前后，北京的地铁如雨后春笋般出现在京华大地。在多年不变、陈旧乏味的1号线、2号线和13号线基础上，诞生了4号线、5号线、6号线、9号线、10号线等新线路，首都地铁规划中缺失的那些数字正在被一点点补齐。
与北京地铁线路快速延长相对应的则是地铁的拥挤程度日益严重。如果你在北京和上海都搭乘过地铁，对这两个城市地铁的拥挤程度一定会有个感性判断，那就是北京的地铁拥挤程度要超过上海。事实上，统计数据也可以证实上述感觉。据统计，2013年，北京地铁运送旅客数量为32.1亿人次，而上海地铁运送旅客的数量则为25亿人次；如果再考虑到两市地铁运营里程的差异——北京为465千米，而上海则是538千米，折算成每千米地铁运送乘客数量，必然是北京地铁远比上海地铁拥挤。
当然，造成拥挤的原因还与不同的地铁车厢编组方式以及车型相关。尽管北京和上海都是以6节车厢编组为主，但上海在穿越市中心的两条地铁线——1号线和2号线都使用8节车厢编组，而北京则是在2012年开通的6号线上才**次出现8节车厢编组，其他线路仍然是6节车厢编组。特别是环城而行的10号线，它是北京*繁忙的线路，但列车却也只是6节车厢编组。此外，北京地铁的车厢要比上海（以及香港）略窄。上述两个因素叠加，就使得北京与上海两地每趟列车的*大运力相差1/3左右。既然北京的地铁线路比上海短，车厢也比上海小，而年运送旅客的人数为上海的1.284倍，在列车发车时间间隔大致相同的情况下，北京地铁比上海地铁更拥挤也是合情合理的。
上面说的都是地铁本身的问题，和“城市病”关系不大，只需要政府部门和地铁公司慢慢解决就好。但与此相关的另一个问题却非常值得思考，这就是为什么上海的常住人口比北京多，而北京的地铁运送人数却比上海的多，或者说比上海地铁更为拥挤？一个通常会被想到的理由是北京地铁的票价低，因此吸引了更多乘客。
这种解释看起来有道理，但问题是北京的公共交通出行模式数据也显示，在北京有更多的人选择公交车出行，而不是地铁。2013年，北京轨道交通占公共交通的比例为44.80%，同样的数据上海则为49.3%。北京的人口更少，通过轨道交通运送旅客的比例也小于上海，但为什么其地铁运送人数却比上海更多？再考虑到上海较北京更早地开始机动车限牌，上海的私家车数量以及机关单位公车数量少于北京，那么一个很有可能的答案就是，上海存在一个不需要搭乘地铁和公交车上下班的人群。这里不妨称他们为步行族或者骑车族。
想找到上海具体有多少人步行或骑车上下班的数据无疑是非常困难的，但从城市人口分布以及城市空间布局角度可以侧面证明上面猜测的合理性。从北京和上海两个城市的占地面积来看，北京占地面积16411平方千米，其中，位于城市中心的六个区占地面积1 378平方千米；上海的面积为6 219平方千米，即便算上浦东新区，中心城区也不过812平方千米。北京的总面积大约是上海的2.63倍，中心城区面积是上海的1.5倍多（除去浦东新区的话，这个数字要翻一倍以上）。这意味着上海的人口密度远超北京。更为重要的是，上海八个中心城区的人口密度都超过1万人/平方千米，而且只有两个区在2万人/平方千米以下，黄浦区、静安区和虹口区更是超过3万人/平方千米。但是在北京，只有东城区和西城区两个区的人口密度大于1万人/平方千米。根据测算，北京市建成区的人口密度为1.19万人/平方千米，上海为1.27万人/平方千米，深圳为1.20万人/平方千米，在一线城市中，北京建成区的人口密度处于较低水平。
更大的市区人口密度意味着在市区集中了更多的城市人口，更重要的是这些人口本身就居住在城市的中心区。在中国，“单中心”同心圆式的城市结构决定了绝大多数工作岗位往往集中在市中心，居住于市中心意味着这群人不会在通勤上花费更多的时间。如果同样的人口被疏散到更广大的区域居住，而上班地点却集中在少数几个中心区域，那就必然意味着绝大多数人要在通勤上耗费更多的时间，往返更长的距离。上海的市中心集中了更多的人口，这意味着这些人可以节约通勤时间，同时可以减少路面交通拥堵，从而减少地铁里的客流。
2012年北京大学社会调查研究中心与智联招聘网联合发布的《2012年度中国职场人平衡指数调研报告》中的数据也证明：北京市民上下班往返时间全国*长，平均为1.32个小时，比上海的1.17个小时多15分钟。而在2010年中科院公布的《2010中国新型城镇化报告》中，北京也以平均52分钟的上班通勤时间名列全国城市之首。当然，不可否认从理论上来说，居民可以通过选择更近的居住地点来节省通勤成本和通勤时间，但工作地点变化的不确定性以及置业成本的提高往往阻碍了这个过程。
需要说明的是，北京市民通勤时间过长的表面原因是交通拥堵，但其根本原因却是城市规划不当造成的“居业分离”问题：市中心区集中了相当数量的企业、政府部门和商业场所，使得市民工作和休闲消费地点多在城市中心区。作为历史文化名城，北京城市中心的老城区中平房区域占地广大，各种机关大院又占据了不少空间。这些空间因各种非经济性原因长期未能改造并开发相应的居住功能，迫使就业人口不得不向郊区新城迁移。这个现实是活生生的，想象一下居住在北京天通苑的居民如果在西南方向的总部基地上班会是什么情形，或者是居住在亦庄开发区而在中关村上班的情形。
更拥挤的市中心让城市的路面交通更不通畅，这可能是被绝大多数人所忽视，但又确实影响城市生活的一个活生生的事实。换句话说，道路拥堵以及地铁拥挤的“城市病”，实际上可以通过更好的城市规划来缓解或治理。所以说，城市规划是北京和上海的城市管理水平差异的体现，合理且具有前瞻性的城市规划是治理“城市病”的重要药方。
北京城市交通规划的问题何在
合理的城市规划应该尽量减少市民的通勤时间和通勤成本。事实上，通勤时间和通勤成本本身也是决定城市房价的重要因素。在这个方面我们曾经做过比较深入的实证分析。北京轨道交通周边的房价随着轨道向南北延伸存在明显的“梯度”效应。根据经济学理论，价格反映了居民的选择偏好，也就是说北京的市民总体都倾向于在市中心居住，这与上述分析是一致的。于是，这里就产生了新问题：北京的城市规划为什么导致很多“居业分离”的情形？为什么会在出现望京、天通苑、亦庄这样的超大型居住社区的同时没有在这些区域规划相应的就业岗位？具体的决策过程我们不知道，但我觉得这与当时流行的对西方发达国家城镇化的片面看法是分不开的。
西方发达国家的城镇化进程经历了城镇化、郊区化和再城镇化的周期轮回过程。我国的决策者在城镇化初期可能仅仅观察到了郊区化现象，认为在城里上班、郊区居住是一种先进的城市规划和生活理念。当时的置业者往往也没有意识到，在日常生活中通勤成本对于居住地点选择的重要意义，缺少节约通勤时间的理念。他们憧憬着像西方城市的居民那样每天从郊区驱车到市中心工作，傍晚再驱车返回郊区享受中产阶级生活的状态。现实情况则是，中国大城市的人口远远超过西方城市，而城市交通路网的密度又远低于西方城市，结果这种潮汐式的通勤方式必然造成交通拥堵。另外，中国大城市的很多居住区的道路规划又欠缺前瞻性，小区建成多年却仍只有几条道路与市区相连，从而进一步加剧了交通拥堵。例如，北京的天通苑社区常住居民达四五十万人，与市区环路相连的主干道路多年只有一条，而这一条道路的机动车道只有上下六车道，比朝阳路还要窄。更麻烦的是，这六条车道中还要分出两条快速公交专用道。而私家车数量的飞速增长，更进一步加剧了交通堵塞。
良好的规划虽然是治理交通拥堵和“城市病”的正确药方，但已经建成的不可能拆掉重修，新建道路或者拓宽现有道路受限于滞后的城市规划，往往也难以在短时间实现。一般来说，轨道交通是解决问题的唯一办法，但现实情况是包括地铁和城铁在内的轨道交通已经不堪重负。每一个工作日的早高峰时段，在北京地铁5号线的终点站天通苑北站外，等待乘坐地铁的乘客排起了长队。仅从开始排队到刷卡进站，往往就需要近半个小时的拥挤排队。过长的挤地铁排队时间反而弱化了轨道交通因减少通勤时间而带来的优势。因此，只有首先解决轨道交通的拥挤问题才能解决通勤问题。
(精)房地产的解释 相关资料
董藩赚钱论给我们上了一堂生动的崇商课，从其不带假面具的调侃诤言中，我们能看到一颗望徒成才的拳拳之心，其直率真诚的为师风范值得尊敬。对董藩赚钱论的奋力棒杀，是传统轻商的思维定势作崇。中国传统文化重文轻理，重工轻商，商家不入“三教九流”，也是导致中国近代逐步落后于世界的原因之一。（凤凰网）
(精)房地产的解释 作者简介
董藩 北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。
在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。
董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。拥有微博粉丝90多万。
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